Μπήκαμε στον 3ο μήνα του 2024 και η αγορά ακινήτων ψάχνει τα πατήματά της. “Εκτοξεύθηκε η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα το 2023”, “ΕΛΣΤΑΤ: Αύξηση 9% για την οικοδομική δραστηριότητα στο εννεάμηνο 2023”, τίτλοι που κατακλύζουν τον τύπο, έντυπο και ηλεκτρονικό. Για τα Τρίκαλα αυτό μεταφράζεται σε 65 οικοδομικές άδειες που αντιστοιχούν σε 26.105τετραγωνικά μέτρα, από τον Ιανουάριο έως τον Σεπτέμβριο του τρέχοντος έτους.
Χωρίς να ξεχνάμε τους επίσης φανταχτερούς τίτλους, που επισημαίνουν την παρουσία του πληθωρισμού με προβλέψεις διακύμανσης στο 3%, αφού δεν αναμένεται να υποχωρήσει κάτω από το όριο του 2% που θέτει η ΕΚΤ μέχρι και το 2026. Συγκεκριμένα η ΤτΕ χαμηλώνει μεν την πρόβλεψη για τον πληθωρισμό το 2024 στο 3%, από 3,5% πριν, ενώ αναμένει ποσοστό 2,4% το 2025 και 2,1% το 2026. Ταυτόχρονα οφείλουμε να δούμε και την αύξηση των επιτοκίων που ήρθε για να μείνει όσο δεν πέφτουν ικανοποιητικά οι τιμές στην ενέργεια. Η εύκολη πρόσβαση και οι ευνοϊκοί όροι δανεισμού διευκολύνουν την εγχώρια αγορά ακινήτων. Μην παραβλέπουμε την πορεία των στεγαστικών δανείων που ήδη έχουν ληφθεί, τα Ελληνικά νοικοκυριά έως και τον Σεπτέμβριο 2023 προτίμησαν κατά 70%, σταθερό 10ετή επιτόκιο. Παρόλα αυτά το ράλι στις τιμές των ακινήτων κατατάσσει την Ελλάδα στην 3η θέση στον παγκόσμιο δείκτη τιμών κατοικιών και τις αξίες να έχουν ανέβει 57% σε σχέση με τις τιμές του 2017, σύμφωνα με την ΤτΕ και τον χορό να σέρνουν οι ξένοι επενδυτές. Με τούτα και με κείνα, παρουσιάστηκε μια επιβράδυνση στην ροή των αγοραπωλησιών, ειδικά το 2ο εξάμηνο του 2023.
Πράγματι η ελληνική κτηματαγορά έχει κεντρίσει το ενδιαφέρον των επενδυτών, καθώς δεκάδες χιλιάδες ακίνητα άλλαξαν χέρια από τις αρχές του έτους και μάλιστα σε εξωφρενικά υψηλές τιμές, που σε αρκετές περιπτώσεις φθάνουν να είναι έως και δέκα φορές πάνω από τις αντικειμενικές. Σύμφωνα µε τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, στο 11µηνο Ιανουαρίου - Νοεμβρίου 2023 πραγματοποιήθηκαν 35.765 αγοραπωλησίες ακινήτων συνολικής αξίας 3,82 δισ. Ευρώ, σε όλη την επικράτεια.
Στην αγορά για το νέο έτος , λαμβάνοντας υπόψη όλους τους παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων, προβλέπονται μικρές μειώσεις των τιμών που θα αφορούν διορθώσεις και στρεβλώσεις στις μέχρι τώρα συναλλαγές και μια επιβράδυνση των επενδύσεων λόγω των υψηλών επιτοκίων. Οι επενδυτές εξετάζουν προσεκτικά των συγχρονισμό των αριθμών όπως, σημερινές αξίες, παράδοση έργου, κόστος κεφαλαίου, συστηματικά υψηλός πληθωρισμός, υψηλά επιτόκια και σφιχτή νομισματική πολιτική με την άνοδο των επιτοκίων που εφαρμόζουν οι κεντρικές τράπεζες, την αύξηση στο ενεργειακό και κατασκευαστικό κόστος, την γεωπολιτική αβεβαιότητα . Όλα αυτά εκτιμάται ότι θα μπορούσαν να καθυστερήσουν ή και να οδηγήσουν σε στάση αναμονής την επενδυτική δραστηριότητα σε ακίνητα.
Σε ότι αφορά την περιοχή μας, η οποία χαρακτηρίζεται ως τοπική αγορά, μιας και το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών είναι ελάχιστο, με εξαίρεση Τρικαλινούς του εξωτερικού που πάντα επενδύουν στον τόπο καταγωγής τους και εταιρείες που αναζητούν ακίνητα προς μίσθωση, είτε για εμπορικά καταστήματα είτε για γραφεία.
Ας ξεκινήσουμε από τον μεγάλο χαμένο που είναι τα ακίνητα του ορεινού όγκου. Οι αξίες τους έχουν καταβαραθρωθεί στο -56% σε σχέση με τις αξίες του 2010 και δεν υπάρχει πρόβλεψη για ανάκαμψη μιας και η ζήτηση είναι ελάχιστη έως μηδενική. Το ίδιο συμβαίνει και σε πιο τουριστικούς προορισμούς, όπως Αράχωβα, Άγιος Αθανάσιος. Σε ότι αφορά τις τιμές των νέων κατοικιών ελάχιστα θα διαφοροποιηθούν από τις σημερινές και έχει να κάνει με τον χρόνο παράδοσης του ακινήτου και την αγοραστική δύναμη του ενδιαφερομένου που θα κάνει την προσφορά και θα διαπραγματευθεί την τελική τιμή. Τα διαμερίσματα 5-15ετίας θα ακολουθήσουν το ίδιο μοτίβο. Τα παλαιότερα θα χάσουν μέρος της σημερινής τους αξίας, ίσως και πάνω από το 10%, λόγω της αύξησης του κόστους ανακατασκευής και της διαθεσιμότητας νεόδμητων ακινήτων. Θα λειτουργήσει ανταγωνιστικά, το κόστος αγοράς+ ανακατασκευής +αποτέλεσμα σε σχέση με την αξία αγοράς ενός νεόδμητου και του χρόνου ζωής του ακινήτου. Όλα βέβαια σε συνάρτηση με το κόστος κεφαλαίου και την απόδοση.
Για τις μονοκατοικίες είτε στις παρυφές της πόλης είτε στα χωριά οι τιμές θα διαφοροποιηθούν με σημαντικό παράγοντα τα πρόσφατα γεγονότα του Daniel. Στα χωριά που επλήγησαν οι αξίες των ακινήτων θα υποχωρήσουν σημαντικά. Τα καταστήματα και τα γραφεία θα κυμανθούν στα ίδια επίπεδα, άλλωστε η ζήτηση είναι ποσοστιαία σημαντικά μικρότερη και αφορά κυρίως μίσθωση.
Οι μισθωτικές αξίες των κατοικιών προβλέπεται να μειωθούν, λόγω της σταδιακής αύξησης των διαθεσίμων. Η κακή πορεία της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην περιοχή φέτος με την πληθώρα των διαθεσίμων που αύξησε τον ανταγωνισμό με αποτέλεσμα την μικρή ωφέλεια, θα ωθήσει πολλούς ιδιοκτήτες στην πιο ασφαλή μακροχρόνια μίσθωση.
